Bezoek Breda

28 april 2023

Collectief bouwen in Bredase wijken en dorpen, CPO Beleid Gemeente Breda 2020

Goedgekeurd  in de gemeenteraad van 17 september 2020  met een ambitie in het bestuursakkoord om 6000 woningen te realiseren.  Inwerkingtreding 14 oktober 2020

Met als basis CPO (= Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Nieuw beleid vraagt om een integrale afweging van doelgroepen, woningvormen en locaties en prioriteiten. Breda koos voor CPO met overwegend passief grondbeleid als uitgangspunt. De gemeente laat de grondverwerving overwegend over aan private partijen. Hiermee wil de gemeente komen tot zoveel mogelijk grond en locaties  beschikbaar te krijgen voor CPO.

Al in november 2018 heeft de gemeente raad de motie ‘Let’s go voor meer CPO’. Deze bevatte de opdracht om minimaal in te zetten op het realiseren van 300 woningen door middel van CPO. In 2019 werd een nieuwe motie toegevoegd  waarin gesteld werd  dat het college een maximale  inspanning zal leveren  om betaalbare grond op de juiste plaats voor CPO beschikbaar te krijgen. Dit om starters en ouderen de kans te gunnen om in eigen wijken en dorpen te kunnen blijven wonen.

Er zijn elf CPO initiatieven gerealiseerd, alle op gemeentegrond. Het college heeft opdracht gegeven om uit te zoeken hoe CPO-beleid initiatieven op particuliere gronden mogelijk kan maken. Er kwam een tweede aanvulling op de Woonvisie 2013 “Wonen in een dynamische tijd”. Na de vaststelling van de aanvulling op de beleidsnota  in de gemeenteraad werd een selectie- en toewijzingsbeleid uitgewerkt

CPO is een vorm van opdrachtgeverschap, waarbij een collectief van gelijkgestemde particulieren de grond(en) verwerven en in samenspraak bepalen hoe en met welke partijen de (private) woningen, en in sommige gevallen ook de openbare ruimte, wordt ingericht en gerealiseerd.

Voor CPO in de gemeente Breda gelden deze drie kernpunten:

• Het moet een initiatief zijn van een groep inwoners die formeel verenigd zijn. Ontwikkelaars, bouwbedrijven en andere partijen met een commercieel belang worden hiermee uitgesloten.
• Zij verkrijgen de economische eigendom en de volledige zeggenschap en dragen verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond of het te transformeren pand, het ontwerp en de bouw van de woning. In de Omgevings- wet wordt de definitie van (C)PO zodanig dat ook de juridische eigendom moet zijn verkregen.
• Vormen van co-creatie en mede-opdrachtgeverschap zijn hiermee uitgesloten. In die gevallen hebben de burgers niet de beoogde onafhankelijke positie. De groep inwoners bouwt voor eigen bewoning.

Motieven voor initiatiefnemers en gemeente

Betaalbaarheid, kwaliteit, een specifieke woonwens, energieneutraal wonen of het wonen in een specifieke wijk zijn voor mensen motieven om zelf te bouwen.

Vanuit het bestuursakkoord zijn accenten te leggen voor CPO. Sommige CPO initiatieven kunnen namelijk een concrete bijdrage leveren aan de volgende specifieke onderdelen uit het bestuursakkoord:

• Organisch groeien in de dorpen: We stimuleren ontwikkelingen om in de dorpen specifiek voor de groep van starters en senioren woningen te bouwen. Daarmee wordt de kans voor jongeren en ouderen om in het dorp te blijven wonen vergroot;
• Middensegment: 1.800 woningen voor mensen met een inkomen tussen de € 36.000 en € 45.000;
• Senioren: Er moeten meer passende woningen voor ouderen komen. Dat kan door woningen aan te passen en door seniorenwoningen bij te bouwen;
• Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) ondersteunen. We regelen dat het CPO niet een manier is om te speculeren of om op korte termijn verkoopwinst te halen.
• Breda wil mogelijkheden voor CPO om de zeggenschap van inwoner te vergroten, zodat deze betaalbare woningen of woningen naar wens en met meer kwaliteit kunnen realiseren.

CPO is een belangrijk middel om woondoelen in Breda te realiseren. Bewoners krijgen namelijk meer zeggenschap over hoe zij wonen en kunnen daarmee voorzien in hun eigen woonwens. Het stimuleert de doorstroming en biedt mensen de kans op een woning. Het biedt ouderen meer kans op een passende woning. Kritische woningzoekende krijgen meer invloed op hun nieuwe woning. Starters op de koopmarkt maken meer kans. Woonconcepten als Tiny Houses, energieneutraal wonen of voor elkaar mantelzorgen worden mogelijk gemaakt.

Resultaten onderzoek

Beschikbare CPO locaties

Naast de inventarisatie van de vraag is ook gekeken naar mogelijke locaties. Dit leverde geen positief resultaat op voor de korte termijn. Er zijn weinig gemeentelijke locaties beschikbaar en als deze beschikbaar komen, concurreren deze met andere belangrijke gemeentelijke doelen, zoals sociale en middeldure (huur)woningen. Er is geanticipeerd op nieuw CPO beleid door bij de haalbaarheidsonderzoeken van nieuwe woningbouwlocaties CPO als prominent onderdeel van het woningbouwprogramma op te nemen.

Huidige toestand

Er is één initiatief afgewerkt en er zijn nu 17 initiatieven lopende met elk 350 tot 400 woningen. Twee van hen beschikken reeds over de gronden

Opgave voor de lokale besturen

Uit de inventarisatie van initiatiefnemers en de beschikbare locaties komt naar voren dat de gemeente een aantal opgaves heeft, namelijk:

• Het beschikbaar krijgen van locaties en gebouwen;
• Regie voeren op particuliere locaties en gebouwen;
• Zorgen voor een transparante, toegankelijke en eerlijke toewijzing van locaties en gebouwen aan CPO groepen. In principe verloopt dit door middel van loting;
• Randvoorwaarden in de vorm van een kavelpaspoort aanbieden, ook op particuliere locaties en gebouwen. In een kavelpaspoort staan de eigenschappen van een kavel en wat wel en niet kan. Naarmate de kaders per project duidelijker zijn zal het cpo sneller tot realisatie komen.

Aandachtspunten zijn:

• Onderzoeken of en zo ja op welke wijze bepaalde doelgroepen huisvesting kan worden geboden in een specifiek door hen gewenst gebied;
• Specifieke aandacht hebben voor doelgroepen zoals jongeren die te maken hebben met financieringseisen van banken, waardoor ze het moeilijk hebben op de woningmarkt. Startersleningen blijven van belang;
• Mogelijkheden onderzoeken om de aanloopkosten voor o.a. begeleiding te ondervangen, bijvoorbeeld een ‘revolving’ plankostenlening. (Plankosten zijn alle kosten die worden gemaakt tot het moment dat de bouw van start gaat.);
• Voorkomen dat CPO uitsluitend dient voor het bereiken van een preferente positie op de krappe woningmarkt en tevens regelen dat CPO niet een manier is om te speculeren en op korte termijn verkoopwinst te halen;
• De voorwaarde hanteren dat een koper er ook zelf moet gaan wonen.

Faciliterende doelstellingen:

• In de komende tien jaar een ambitie van 5% van het stedelijk woonprogramma voor CPO als uitgangspunt te hanteren.
• Hiervan in de periode van 2020 tot 2025 300 CPO woningen naar harde plancapaciteit te willen brengen.
• Met vaststelling van het CPO beleid het beleid publiekrechtelijk afdwingbaar te maken.

Voorwaarden om de doelstellingen te bereiken

1. Belangrijk segment woningbouwprogramma
   CPO is naast sociale- en middeldure huur een belangrijk segment van de woningbouwprogrammering in de Gemeente Breda.
   
   
2. Voldoet aan de wettelijke definitie
   CPO voldoet aan de wettelijke definitie uit het Besluit ruimtelijke ordening in artikel 1.1.1. onder f. Het moet een initiatief zijn van een groep georganiseerde inwoners. Commerciële (markt)partijen worden hiermee uitgesloten.
   
   
3. Per locatie verdeling sociale huurwoning, middeldure huurwoning en CPO
   Algemeen gesteld wordt per woningbouwlocatie een afweging gemaakt over het aandeel/percentage sociale huurwoning, middeldure huurwoning en CPO dat wordt geëist.
   
   
4. Exacte percentage CPO woningen is locatie en project specifieke afweging – richtlijn is bij meer dan 100 woningen een percentage vast te stellen.
   Meer in bijzonder geldt het volgende: het exacte percentage CPO-woningen is altijd een specifieke locatie- en projectafweging die projectgewijs en integraal gemaakt wordt. Er is vraag naar CPO in alle woonmilieus, maar vooral in het dorpse woonmilieu. Dit vertalen we in de volgende indicatieve richtlijn voor nieuwe locaties met meer dan 100 woningen.
   
   We streven hierbij per ontwikkellocatie een aandeel van:
   - 10 % van het aantal woningen middels CPO in het dorpse woonmilieu
   - 5 % van het aantal woningen middels CPO in het stedelijke woonmilieu
   - 5 % van het aantal woningen middels CPO in het centrumstedelijk woonmilieu (voorzover mogelijk gelet op locatiespecifieke omstandigheden in dit milieu).
   
   
5. Ruimte voor kleinschalige CPO’s en innovatieve woonvormen
   We bieden ook ruimte aan kleinschalige CPO’s en innovatieve woonvormen
   
   
6. De voorwaarden wordt privaat- en publiekrechtelijke verankerd.
   
   
7. Uitgangspunten CPO wegen mee bij juridische vertaling naar een bestemmings- of omgevingsplan
   Bij de planologisch juridische vertaling naar een bestemmingsplan of een omgevingsplan verwijzen we naar specifieke doelgroepen in het Woonbeleid, zoals starters en ouderen. We leggen een relatie met Perspectief Wonen en de Gebiedsprofielen.
   
   Hierbij hanteren we de volgende uitgangspunten:
   - CPO is een middel om betaalbare koop te realiseren voor starters;
   - CPO is een middel om senioren hun gewenste koopwoning te laten realiseren;
   - CPO is een middel om alternatieve woonvormen te stimuleren. We sluiten hierbij aan bij het recent vastgestelde actieprogramma van de provincie Nieuwe Woonvormen en Zelfbouw.
   
   
8. Bouw van sociale en middeldure woningen stimuleren
   Via de Impuls voor de Woonagenda onderzoeken we de mogelijkheden om de bouw van sociale en middeldure woningen te ondersteunen. Dit geldt ook voor CPO initiatieven.
   
   
9. Korte termijn verkoopwinst voorkomen
   We borgen dat CPO niet een manier is om op korte termijn verkoopwinst te behalen. Dit doen we door marktconforme grondprijzen, anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht.
   Onze doelstellingen en voorwaarden sluiten aan bij het recent ontwikkelde Actieprogramma van de Provincie Noord-Brabant. In onderstaand kader wordt dit nader geduid.

Actieprogramma Nieuwe Woonvormen en Zelfbouw, Provincie Noord Brabant, 12 maart 2020

Gezien de urgentie om de woningbouw aan te laten sluiten bij de vraag, is de provincie gestart met een Actieprogramma Nieuwe Woonvormen en Zelfbouw. Daarmee moeten alternatieve woonvormen en zelfbouw een impuls krijgen. Voorbeelden zijn geclusterde woonvormen (voor ouderen), collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), meergeneratiewonen, begeleid wonen, maar ook tijdelijke woningen (flexwonen) en klein wonen in de vorm van tiny houses en gesplitste woningen. Gedeputeerde Wonen, Erik van Merrienboer: “Nieuwe woonvormen en zelfbouw moeten de ruimte krijgen die ze verdienen. Daarmee sluiten we beter aan op de huidige woonvraag en het biedt bovendien kansen op het gebied van zorg, energie en klimaat.”

De meeste nieuwbouw (ca 70%) is gepland op binnenstedelijke locaties. Dat is het gevolg van het provinciaal beleid om met woningbouw bij te dragen aan aantrekkelijke binnensteden en leefbare kernen en daarbij o.a. gebruik te maken van leegstaand vastgoed. Met de nieuwe Omgevingsverordening zullen ook de mogelijkheden voor nieuwe, kleinschalige (collectieve) wooninitiatieven in het buitengebied worden verruimd. Voorwaarde is dan wel dat het initiatief meerwaarde oplevert in de vorm van kwaliteitsverbetering van de omgeving of locatie (bijvoorbeeld sloop of herbestemming van leegstaand vastgoed) of meerwaarde op sociaal maatschappelijk vlak. Om duidelijkheid te bieden aan initiatiefnemers wat de mogelijkheden zijn voor dit soort initiatieven, en welke voorwaarden gelden, is het essentieel dat de gemeente hiervoor beleid ontwikkelt.

De uitvoering

In het vorige hoofdstuk zijn de doelstellingen en beleidslijn voor CPO vastgelegd. Vervolgstap is het inrichten van een aantal uitvoeringsvraagstukken en processen, zoals het initiatief-, bestemmings- en omgevingsplan, het grondbeleid en de grondprijzenbrief en het toewijzings- en selectiebeleid. Aandacht voor de dialoog met en begeleiding van CPO initiatiefnemers is een integraal onderdeel van planprocessen. Het is belangrijk vooraf duidelijkheid te geven over de stappen die door initiatiefnemers gezet moeten worden. Na goedkeuring van het beleid wordt de opgave vertaald in de lopende processen en meegenomen bij nieuwe initiatieven in de stad en de dorpen.

1. Initiatiefplan – Bestemmingsplan - Omgevingsplan
   De Gemeente Breda voorziet alle initiatieven - die niet rechtstreeks in een bestemmingsplan passen - via de zogenaamde intakeprocedure van een integrale ruimtelijk, maatschappelijke en economische afweging. Dit gebeurt op basis van vastgesteld beleid en met een Principe Uitspraak door het college. Aan de hand van de Principe Uitspraak (PU) wordt programmaruimte gereserveerd én worden er onder meer afspraken gemaakt over de beoogde bouwperi- ode en de eventuele fasering van het project. Het gemeentebestuur kan als voorwaarde bij de planologische medewerking aan initiatieven voor (vervangende) nieuwbouw stellen dat een bepaald percentage CPO wordt gerealiseerd. Op deze wijze wordt het realiseren van CPO woningen geborgd. In de infographics zoals opgenomen in de bijlage zijn de huidige processen opgenomen. Aan de verbetering van deze processtappen wordt continu gewerkt.
   
   
2. Grondprijzen
   Bij het opnemen van CPO in bestemmingsplan/omgevingsplan, kunnen regels worden gesteld voor de prijsvorming van kavels voor particulier opdrachtgeverschap bij facilitaire projecten, waarbij voor kavels in de vrije sector wordt uitgegaan van een door een onafhankelijke taxateur vastgestelde prijs die is aanvaard door de gemeente en de verkoper, of van een veiling onder toezicht van een notaris (artikel 6.2.10 Besluit ruimtelijke ontwikkeling). Afspraken hieromtrent worden vastgelegd en uitgewerkt in de anterieure overeenkomst of exploitatieplan, uitgangspunt is altijd marktconforme grondprijzen. Hiermee kan worden geborgd CPO initiatieven voor de juiste doelgroep aan te bieden.
   
   
3. Toewijzings- en selectiebeleid
   Omdat er meer behoefte is dan er locaties en gebouwen beschikbaar zijn is een transparante toewijzing van CPO locaties aan CPO kandidaten noodzakelijk. Voordat een procedure tot selectie wordt ingezet, worden doelen en randvoorwaarden vastgesteld door de gemeente.
   
   De gemeente hanteert de volgende toetsingspunten:
   - Er is zekerheid dat de kavel/gebouw daadwerkelijk ontwikkeld kan worden volgens plan en planning;
   - De gewenste doelgroep of het gewenste thema en de leden zijn in beeld;
   - Er is een rechtspersoon aanwezig die fungeert als contactpersoon;
   - Er zijn geen ontwikkelaars, bouwbedrijven en/of andere partijen met een commercieel belang bij het CPO betrokken.
   - Er is inzicht en overzicht in de financiën;
   - Uit het initiatief blijkt dat ambities en kosten zich realistisch tot elkaar verhouden.
   - Het is duidelijk in hoeverre de betreffende kavel of het bestaand pand duurzaam wordt (her)ontwikkeld;
   - Initiatiefnemers zijn zich ervan bewust welke maatschappelijke voorzieningen (zorg, scholen e.d.) zij nodig hebben en dat deze beschikbaar zijn.
   - Initiatiefnemers hebben inzicht in de voorzieningen die collectief gedeeld gaan worden.
   - Er zijn afspraken over fasering van de werkzaamheden en de bouwstromen wanneer het CPO onderdeel uitmaakt van een groter plan. De activiteiten zitten elkaar niet in de weg;
   - Er is coördinatie in de ondersteuning door een gemeentelijk projectmanager CPO (conform Raadsbrief CPO van 18 september 2018).
   - Alle afspraken zijn gebundeld in een kavelpaspoort (zie ter illustratie bijlage 5; Het Kavelpaspoort van de locatie Saval), zodat een CPO duidelijkheid heeft, zowel op een locatie/gebouw.